De “Las Cumbres” a los abismos: historia de un desliz urbanístico

A perro flaco todo son pulgas. El popular refrán encajaría como un guante en la situación que viven los vecinos de la calle las Cumbres desde hace treinta años en pleno barrio de San Juan. Muchos jiennenses aún la conocen por el nombre de Cruz Verde, que era el símbolo que llevaban en sus vestiduras los oficiantes del Santo Oficio a finales del siglo XV y principios del XVI y que vivían —además de muchos de sus familiares— en este emblemático enclave del barrio de San Juan, paralelo a la calle Elvín y Positillo.

No puede decirse que se haya hecho un auto de fe con ellos, pero sí que están pasando un calvario urbanístico. Enrique Gutiérrez es propietario del número 12 de la calle Las Cumbres. En 1993 su familia cedió su vivienda y su terreno (entonces el número 22) al Ayuntamiento de Jaén para participar en el “Programa de Eliminación de Infravivienda”, que se desarrolló en distintos puntos de la ciudad, entre ellos en la calle Las Cumbres. El objetivo era sustituir antiguas viviendas en mal estado por nuevas edificaciones, mejorando así la calidad de vida de los vecinos.

“Nuestra casa tenía un salón, una cocina, un baño, dos habitaciones y un corral, en total 200 metros cuadrados. A cambio el Ayuntamiento, una vez que terminaron las obras, nos dio una casa de 60 metros cuadrados. El corral lleva años convertido en un vertedero incontrolado”, explica Enrique Gutiérrez.

Escombrera y solar donde en su día se ubicara el corral del número 22 de la calle.

Con el paso de los años ha ido comprando la parte de sus hermanos y ahora quiere vender el inmueble. Sin embargo no puede hacerlo porque no existe, “no está inscrito en el Catastro, en el registro de la propiedad”, lamenta. Enrique Gutiérrez se ha dirigido tanto a Urbanismo como al propio alcalde en diferentes ocasiones, pero asegura que no ha hallado respuesta.

Al igual que Enrique Guitiérrez, al menos 19 familias siguen sin poder acreditar legalmente la propiedad de sus viviendas en la calle Las Cumbres. Lo que comenzó en los años noventa, siendo alcalde Alfonso Sánchez Herrera (PP), como un proyecto para erradicar la infravivienda se ha convertido, más de tres décadas después, en un problema urbanístico y jurídico de difícil solución. Según fuentes de Urbanismo consultadas por EXTRA JAÉN este programa se tramitó desde Patrimonio y no desde la Gerencia de Urbanismo.

El último documento sobre la situación de la calle Las Cumbres, al que ha tenido acceso este periódico, es un procedimiento de Alcaldía de 2024 firmado por un técnico de inventario que habla claro sobre la actual situación: “Es prácticamente imposible que se ratifique la escritura de agrupación y segregación, pero aunque así fuera, difícilmente el Registro de la Propiedad podría aceptarla ya que existen fincas que no se tuvieron en cuenta en el proceso de agrupación”.

Y continúa: “Para añadir complejidad, SOMUVISA mediante escritura de 26/05/2017 nº 440 ante notario permuta una vivienda en la calle Los Caños por la finca de la calle Las Cumbres, 28 (actualmente 10), a pesar de conocer que su título estaba pendiente de inscripción”.

Además el informe revela que el terreno ocupado por las nuevas viviendas no se corresponde con el ocupado por las antiguas. “El Catastro recoge en su cartografía actual la ubicación de las nuevas viviendas, habiendo desaparecido las antiguas, sin embargo en el Registro de la Propiedad todavía persisten las fincas primitivas. En consecuencia, no existe concordancia entre los datos registrales y la realidad física actual”.

El informe concluye que es “imposible que pueda darse una solución individual a este problema, sino que debe buscarse una solución conjunta, ya que no existe identidad espacial entre los solares que ocupaban las antiguas edificaciones y los ocupados por las nuevas”.

Es por eso que el vecino de la calle Las Cumbres se encuentra en un limbo en el que no puede hacer nada y por eso recurre al Ayuntamiento de Jaén, sin respuesta. Pero igual que él están el resto de propietarios, muchos de ellos ya fallecidos o que no viven en sus viviendas, lo que ha provocado que sea peor el remedio que la enfermedad.

Primeros pasos en la década de los noventa

El plan contemplaba la demolición de las casas existentes en la calle Las Cumbres —concretamente entre los números impares del 1 al 19 y los pares del 8 al 26—, agrupar los solares resultantes y construir 19 nuevas viviendas. A cambio, los propietarios recibirían una nueva casa.

Sobre el papel, la iniciativa respondía a una lógica social y urbanística coherente. Sin embargo, según los informes consultados, desde el inicio, el proyecto se apoyó en acuerdos verbales y en una gestión administrativa incompleta. El Ayuntamiento adquirió algunas de las viviendas, aunque no todas, y procedió a la demolición de las edificaciones sin haber asegurado previamente la titularidad de todos los inmuebles afectados. Aun así, las obras se ejecutaron y finalizaron en el año 2000.

Las nuevas viviendas fueron entregadas a sus ocupantes, pero carecían de título de propiedad. Es decir, los vecinos vivían en casas que, legalmente, no podían acreditar como suyas. Durante años esta situación permaneció sin resolverse.

Principios de siglo y un nuevo intento

No fue hasta 2006 cuando el Ayuntamiento intentó regularizar la situación jurídica de los inmuebles. Para ello, se inició un procedimiento que incluía la formalización de las aportaciones de las fincas originales y la inscripción de las nuevas viviendas en el Registro de la Propiedad. La mayoría de los propietarios otorgaron poderes a la entonces alcaldesa, Carmen Peñalver (PSOE), para gestionar el proceso. En 2008 se firmó una escritura que recogía la agrupación y segregación de fincas, la declaración de obra nueva y la extinción de la comunidad existente.

Pero el intento de regularización volvió a fracasar. Cuando la escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad, el registrador rechazó su inscripción por defectos en la representación legal de algunos de los intervinientes.

A este obstáculo se sumaron otros aún más complejos, como se ha indicado anteriormente según el informe municipal. Por un lado, no se pudo localizar a algunos propietarios o herederos, en algunos casos ya fallecidos. Por otro, se detectó que varias viviendas demolidas no habían sido incluidas correctamente en el proceso de agrupación.

Además, no existe coincidencia física de las viviendas y los datos registrales y catastrales. Mientras el Catastro refleja las nuevas edificaciones, el Registro de la Propiedad sigue recogiendo las fincas originales.

 Este desajuste impide cualquier solución individual: ningún vecino puede regularizar su vivienda por su cuenta, ya que el problema afecta al conjunto de la calle.

Estaba prevista antes de que se convocaran las elecciones, que este jueves se inaugurara el nuevo edificio de la calle Elvín, que contará con salas que podrán utilizar las asociaciones vecinales y culturales, una zona de estudio para los estudiantes y un centro de control de EPASSA, la empresa pública de aparcamientos, que será la que gestione el inmueble. Además, en dos años está previsto que esté en uso la residencia universitaria que la Universidad de Jaén va a construir en la plaza de Santiago.

Edificio de la calle Elvín desde la calle Las Cumbres.

Y en mitad de estas dos nuevas infraestructuras continuará un espacio degradado, la calle Las Cumbres, que cuenta con dos amplios solares que podrían sumarse a los servicios de la zona.